最近香港有个案子挺火，但不是因为明星八卦，而是因为一份买房前的“试住协议”。很多人以为就是先住着看看合不合心意，结果住完要赔376万港币。这钱不是尾款，也不是违约金，是法院正式立案要追的。事情从2022年5月开始，到2026年2月法院收案，整整三年多，过程清清楚楚写在诉状里。

她2022年5月20号签了两份文件：一份是买房合约，另一份是特许占用协议。后者不是补充条款，是单独签的。从2022年7月起，她每个月交7万港币，交了17期，总共118万。这笔钱法律上不算租金，也不算房款，叫“占有使用对价”，简单说，就是花钱换三年白住的权利。

2025年4月29号，她把钥匙和电子密码还回去了，开发商有记录。第二天，也就是4月30号，原来那份买房合约自动作废——因为协议里写明，只有特许占用期满且尾款付清，买卖才算成立。但她提前退了，房子没买成，尾款也就根本没到该付的时候。

开发商2026年2月5号去高等法院告她，案号HCA235/2026，公开可查。索赔376万，拆开看：334万是占用费，按同区三年租金中位数再加三成算的；31.5万是还原费，包括测绘、检测和恢复装修，报价单都有；剩下7.5万是最后一期特许费和管理费，合同里白纸黑字写着。

有人觉得她有钱，赔得起就该赔。但问题不在她有没有钱，而在于签的时候能不能看懂。这份特许占用不是交楼前试七天的那种，是真金白银住满34个月，比很多租约还长。开发商拿走175万定金加126万特许费，一共293万，占总价近七分之一。她买的是灵活性，代价是退出门槛极高。

她为什么退？不是突然反悔。2025年英镑兑港币涨了12%，她在英国背的房贷压力变大；同时申请定居身份，律师建议别让香港房产拖后腿；她还在监制一部英国那边的电影，靠当地税务减免回血，多持有一套香港房子反而成负担。这些事没上新闻，但都在诉状附件和公开税务分析里写着。

这几年香港新房里，带“特许占用”条款的合约占了37%。但差饷署数据显示，92%的买家签之前没找过独立律师。合同里写“按市场租金标准计费”，可没说怎么定市场价，也没写清楚退房时还原要花多少。全靠开发商自己报数，买家签字就生效。

我翻过几份类似条款的售楼书，有的连“特许占用”四个字都印得很小，夹在几十页附件里。有中介跟买家说“就是让你早点住进去”，没人提34个月后退房要赔多少钱。更没人提醒，这种协议在《物业转易及财产条例》里根本没明确定义，法院判的时候，基本照开发商提交的评估走。

376万听着吓人，但真正吓人的是，这事不只发生在她身上。我朋友去年在将军澳也签了差不多的协议，交了半年特许费，后来换工作去深圳，想退房，中介一句话：“那你得补够三年。”他算了下要补120多万，最后咬牙转手卖了，亏了四十万。没人教他怎么谈条款，也没人拦他签字。

合同不是卖身契，但签错一行字，可能真得掏空半辈子。她不是第一个，也不会是最后一个。

她没跑路，没失联，钥匙还了，费用停了，流程走完了。

法院会怎么判，等开庭就知道了。