张智霖16年租房账本曝光！月付20万不买房，背后竟是香港内地楼市大博弈？

2026-03-06 17:14 港台明星 4 0

张智霖那本账，算得确实有意思。宁愿月付20万租浅水湾的豪宅，一租16年，就是不买房。他的理由听起来像个玩笑：买房的钱够他租到130岁。这话在多少人拼了命上车、掏空六个钱包的今天，这对明星夫妻倒真像个“异类”。

但想想看，推窗就是海景，邻居是张学友、谢霆锋，出门逛街方便，这份月付20万的享受，真值吗？一年240万，16年下来租金近4000万。这笔钱在内地不少城市，别墅都能随便挑了。普通人肯定觉得，这不是傻嘛，这么多钱给别人还贷款，不如自己买一套踏实。

不过人家张智霖那本账，算得比谁都清楚。后来他第一次买自住房，是在2017年花了九千多万在东半山。要是当年他想买现在租的这套浅水湾豪宅，价格得上亿。拿这一个亿去租房子，月租20万，还真能租到130岁。这么一算，瞬间就觉得，好像……是挺划算的？

香港“撤辣”与内地躺平，两幅截然不同的居住图景

香港楼市在2024年经历了一场“撤辣”风暴。当年2月底，香港财政司司长陈茂波宣布，自2月28日起撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一政策像一剂强心针，市场反应立竿见影。

数据显示，“撤辣”后香港楼市成交急增，美联物业首席分析师刘嘉辉表示：“美联信心指数已连升3星期，若未来情况持续，香港楼价将有望止跌回稳。”根据香港特区政府土地注册处2024年4月的通报，3月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5013份，环比上升57.2%。其中，住宅楼宇买卖合约占3971份，环比上升67.2%。

更猛的是，“撤辣”后的首个周末，中原地产数据显示十大屋苑二手房成交量达25宗，是过去一年的最高水平。新房市场同样火爆，美联物业统计显示“撤辣”前后两个周末的成交量从24宗飙升至447宗，飙升17倍。

而内地却是一幅截然不同的图景。年轻人集体“躺平”，83.6%的受访青年被“房子”问题困扰，一线城市房价对58%的青年而言“遥不可及”。以深圳为例，2025年三季度新房均价达6.8万元/平方米，而应届毕业生平均起薪仅7800元/月，若按30%首付、30年按揭计算，需不吃不喝12年才能凑齐首付。

“500元生存术”已成现象——160元月租阁楼、200元伙食费、140元零工收入，挑战最低生存成本极限。年轻人用9.9元装饰灯、19.9元墙布改造出租屋，65%受访者将性价比视为第一准则，智能家居设备普及率达47%，用科技提升“躺平品质”。

买房的“枷锁”与租房的“自由”

让我们算笔账。在香港，一个500万的物业，如果购买一个400呎的单位，每呎管理费3-4元，则管理费约每月1500元。其他费用如差饷、地租、维修储备金等，总固定月支出约18950元。而租楼成本，以年租金回报率2.5%计算，月租金约10400元。省下的首期150万若投资年回报4%，月潜在收益约5000元，因此租楼实际月成本为5400元。

这意味着买楼的月支出明显高于租金，差额约13550元。对于高价物业来说，租楼的成本优势更加明显。一个1000万的物业，买楼月支出高于租金约23733元。

在内地，情况更加严峻。深圳某本科毕业生月薪8000元，扣除房租3000元、餐饮1500元、交通500元后，每月结余仅3000元，若按2%的通胀率计算，30年后其存款购买力将缩水一半。

香港的按揭利率才2.25%左右，首付最低10%，买一套600万港币的房子，首付60万就能上车。而内地首套房贷款利率普遍在4.9%-5.15%，首付至少3成，同样总价的房子，内地月供要比香港高6500块钱。

经济压力只是表面，更深层的是职业限制与生活品质的牺牲。买房绑定城市与工作，一旦背上30年房贷，就像戴上了无形的枷锁，不敢轻易换工作、不敢创业、不敢尝试新的生活方式。而租房者拥有随时迁移的自由，可以跟随职业机会流动，可以因为生活品质需求随时更换居住环境。

从“刚需被动式”到“躺平式改善”

租赁市场正在发生一场静悄悄的革命。过去人们租房是“刚需被动式”——买不起房才租房。现在越来越多家庭选择“躺平式改善”，将不具备就近上学或面积过小的自有住房出租，而在临近的区域再租一套大户型满足多口之家的需求。

很多家庭选择了短周期候鸟式迁移——即以工作日和周末或假期为区分，上学的日子住在老破小，而周末和假期则回到自己家居住。这类人群已成为租赁市场一支重要力量。

政府层面也在推动这场变革。2025年7月，国务院发布了《住房租赁条例》，第一条就明确规定：“为了规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，制定本条例。”

条例要求用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

更重要的是，条例规定出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，并要求出租人应当按照规定通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。这为租房者提供了法律保障。

人才公寓与共有产权房：居住多元化的新探索

在北京，保障房包括福利性质的公共租赁住房、市场性质的保租房、共有产权房等多种类型。2025年12月30日发布的第三批计划中，租赁类项目结构得到进一步优化，全部为“一间房”“一张床”，均来自存量建筑改建保租房项目，布局优势明显。

“十四五”期间，北京市共建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间），城市低保、低收入、大病、重残等4类特困家庭依申请实现“应保尽保”。

郑州创新人才公寓保障模式，实行“极简极优极速”配租新模式。借助大数据综合服务，开发建设“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”，人才公寓申请、配租实行“一个实时、五个即时、全程60秒”模式。数据显示，截至2025年底，郑州市已配租人才公寓10.92万套（间），保障青年人才超过12万人，市级人才公寓项目平均出租率达到97%。

共有产权房则提供了另一种可能性。随州市规定，采取先租后售的人才公寓，租赁满3-5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。承租人及用人单位缴纳的租金部分，可以计入购房款。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。

个人层面的理性选择

香港一位港漂11年的经历颇具代表性。截至入住自购的房产，他一共搬过八次家。港漂129个月，在将近11年时间里，平均每18个月搬一次家，总租金花费了$856,350，平均月租金$6,638。后来购买了一套五年楼龄的独栋半新盘，按揭月供大概$12,000到$14,000，管理费一个月不到$1,000。

虽然按揭还款最多的时候超过$15,000一个月，现在每个月管理费也涨到了近$1,200。但是，按揭银行带有高息户口，将闲钱存到高息户口对冲掉了一部分按揭利息；房子带有健身会所，能省将近$1,000的健身房月费；按揭利息可以作为免税额的一部分，每年上限10万；最关键的是，不用担心业主突然收楼自己无家可归，也不用担心业主突然无良加租。

厘清真实需求成为关键。区分“居住需求”与“资产焦虑”，明确租房或买房的优先目标。对于刚步入社会的年轻人，租房可以提供更大的灵活性，将省下的资金用于教育、健康、技能提升，增强抗风险能力。而对于已经稳定下来的家庭，买房或许能提供更多安全感。

财务规划需要更加理性。通过租金与月供成本对比，评估长期负担能力。香港的数据显示，买楼的月支出明显高于租金，差额约13,550元至23,733元不等。这意味着在现有条件下，买楼需要依赖楼价升值或低息环境来回本。

居住自由的核心是选择权

居住自由的本质不是否定买房，而是拥有选择生活方式的底气。张智霖式“主动选择”的核心——将居住决策服务于人生阶段目标。他们夫妻跳出了“必须买房”这个思维定式。房子本质是拿来住的，怎么住得舒服、怎么让资金更有效率，才是他们考虑的事。