张智霖租到130岁算盘打错？香港楼市狂飙8亿豪宅背后，明星租房派遭现实暴击

2026-03-05 19:58 韩国明星 1 0

香港港岛区一天三套豪宅卖了8.3亿港元，这样的消息在2025年底已经不是新闻。香港楼市在经历了连续数月的上涨后，私人住宅售价指数自6月以来实现了连续六个月的上涨，累计升幅达3.77%，与此同时，租金指数也创下历史新高，最新报200.7点，呈现近年罕见的“租价齐涨”局面。

就在市场一片狂欢之时，那些曾公开表态“不买房”的明星们，他们的选择似乎显得格外突兀。张智霖那句“租到130岁”的玩笑，金星“打死不买房”的哲学，在这些年房价租金齐涨的背景下，是依然冷静的算计，还是早已过时的坚持？

市场动态：香港楼市的“高烧”与现实压力

2025年的香港楼市迎来了久违的回暖周期。根据香港特区政府土地注册处数据，整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。其中住宅楼宇买卖登记达62832宗，总值5198.3亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%。

这轮上涨几乎覆盖了各个细分市场。中小户型吸引了大量的内地投资者，启德片区的投资客占比甚至高达42%。而在豪宅市场，2025年全年亿港元及以上私人住宅成交量共录得262宗，创下历年新高，总成交金额达531亿港元。仅2025年12月29日一天，香港港岛区就有三套豪宅成交，合计约8.3亿港元。

租金的涨幅同样惊人。以沙田为例，一套40多平的两房，月租就能轻松超过14000港元。尖沙咀的港景峯，一套实用面积900多呎的房子，月租金从去年初的40000港元，跳涨到今年初的52000港元，涨幅高达30%。更关键的是，这种现象几乎是普涨，即便是涨幅最低的九龙区，也有3.63%。

内地买家的强势入场，让这场楼市盛宴热度再升。2025年全年，香港有超过5.66万宗私楼买卖登记记录，其中姓名以普通话拼音登记的买家占13958宗，占比约25%，涉及金额则达1410亿港元。这些人均购买力高达992万港元的买家，成为推动市场的重要力量。

明星租房派的财务逻辑：现金流优先与风险规避

在市场如此火热的背景下，张智霖那句“租到130岁”的言论显得更加引人深思。他曾详细计算过：“如果我用买房子的钱来租屋，我可以租到一百三十几岁。”这种说法表面上是玩笑，实则是一种深思熟虑的财务策略。

从实际操作看，张智霖的租房轨迹也印证了这种灵活性的价值。2006年，他在宝云道租豪宅时月租15万港币，2007年搬到山顶道花园台豪宅，月租约13万，2010年又搬到浅水湾月租15万的房子，最后直接租了月租20万的浅水湾道63号。这样的流动性让他在不同人生阶段都能选择最适合的居住环境，而不必被房产束缚。

金星的租房哲学则更加直白。她在节目中坦言，自己在上海锦江饭店租顶层，还带露天楼顶，月租金将近10万人民币。她算过一笔账：“这儿楼顶能看到江景，又在市中心，怎么算我都赚翻啦！第一，住在市中心能节省好多时间，上班、逛街都不用往郊区跑，省下来的时间都能用来享受生活。最关键的是，我一回家就有人帮忙收拾，毕竟是‘酒店式’物业，租金贵自然有贵的道理。”

更关键的是她的财务逻辑：“要是买房，这房子价值1.2亿，就算按首付三成或者两成来算，至少也得2000万以上！但把这2000万拿去交房租，能住20年呢，怎么看我都是赚的。”

张歆艺的案例则体现了另一种思考角度。她曾在节目中解释自己在上海租房的原因：“五年租房费才是首付的十分之一。”按照她的说法，如果每年租房花200万，那5年才1000万，5年的租金只够买房的十分之一，还是租房划算。

买房派 vs 租房派：资产锚定与自由无价的博弈

在香港这个特殊市场，买房与租房的博弈显得尤为激烈。买房派的核心逻辑在于资产的保值增值。从历史数据看，香港房价长期处于上升通道，尽管2021年到2025年初累计下跌约25%-30%，但2025年开始的反弹让市场重拾信心。更重要的是，香港土地稀缺的特性和内地买家的持续涌入，让优质房产的稀缺性愈发凸显。

2025年，1亿港元及以上私人住宅成交量共录得262宗，创下历年新高。这些交易背后，是资金避险需求和对资产保值性的认可。尤其在当前全球经济波动、利率下行的背景下，香港豪宅的稀缺性成了资金的避风港。

然而租房派的反击同样有力。他们的核心论点在于规避市场波动风险。虽然香港房价经历了连续六个月的上涨，但市场仍存在不确定性。香港特区政府在2026年初对超级豪宅加税，购买售价1亿港元或以上的豪宅，印花税从4.25%增至6.5%，这可能对豪宅市场造成短期冲击。

从维护成本角度看，租房可以避免房产税、维修费、管理费等一系列固定支出。尤其是在租金回报率已经超过房贷利率的背景下，以租抵供、甚至供低过租的现象在香港十分普遍。比如沙田第一城，一套建筑面积395呎的2房，总价大概在450万左右，如果直接购买，按现在的贷款政策和利息，月供不到14000港元，但月租可以轻松超过14000港元。

风险预警：高位市场的隐性风险与普通人启示

当前香港楼市的高位运行，实际上为租房策略提供了一种隐性的风险对冲。如果市场出现调整，租房者可以相对轻松地更换居所，避免资产缩值的风险。而房产持有者则可能面临负资产的压力。

对明星而言，高收入确实在一定程度上能够覆盖租房的长期不确定性。张智霖、金星这样的明星，年收入可能超过千万，月租10-20万的支出在他们的收入中占比相对有限。更重要的是，明星的职业不确定性比普通人大得多，一部戏的片酬可能相差数倍，巡演的收入也可能因市场反应而大幅波动。在这种背景下，把大量资金锁定在房产上，确实可能限制职业发展的灵活性。

但对普通人来说，情况则完全不同。香港一套40平的两房月租就超过14000港元，这意味着普通家庭需要拿出相当大比例的收入来支付房租。而如果选择买房，虽然月供可能更高，但资产积累的效果是显而易见的。

不同的收入水平和职业稳定性，应该采取不同的策略。收入稳定、职业前景明确的群体，买房可能仍是抗通胀的较好选择。而收入波动较大、职业前景不确定的群体，租房结合其他投资可能更加明智。

生活方式的选择题

张智霖最终在2017年花了9180万港币买房，面积246平米，这似乎是对“租到130岁”说法的一次调整。但更重要的是，这次买房并不是对他之前理念的否定，而是另一种形式的实践——在拥有足够的财务自由后，选择用自己喜欢的方式安家。