阳光花园的围墙内，野草已经悄悄漫过石板小径。周润发那栋价值近两亿的豪宅，空置了整整十四年。泳池无水，窗台无光，只有市场的寒意一阵紧过一阵。隔壁邻居的房子，价格从九千万一
阳光花园的围墙内，野草已经悄悄漫过石板小径。周润发那栋价值近两亿的豪宅，空置了整整十四年。泳池无水，窗台无光，只有市场的寒意一阵紧过一阵。隔壁邻居的房子，价格从九千万一路腰斩到疑似五千多万，依然像废弃的邮筒，塞不进任何成交的单据。这可不是什么偏远郊区，这是香港传统的顶级豪宅区。一个尖锐的问题浮出水面：连周润发都卖不掉的房子，究竟卡在了哪里？是明星光环失灵，还是整个阶层的资产游戏，规则已经彻底改写？
让我们先看清牌面。周润发在2010年以1.28亿港元买下这套位于山顶阳光花园的洋房，实用面积2547平方呎，外连2000平方呎花园和700平方呎天台，前临南区海景。这不是他用来自住的家，更像是一笔搁置了十四年的投资。2022年，他开出第一张牌：2.2亿港元。市场却以沉默回应。这不是他预期的剧情。在对外出售两年未果后，2024年底，他降价2500万港元，将叫价调整为1.95亿港元。即便如此，直到今天，这套豪宅依然乏人问津。
邻居的牌局则更显惨烈。与周润发豪宅相邻的一套洋房，面积稍小，约1690平方呎，在过去曾以9000万港元的价格放售。因为卖不掉，价格经历了两度下调，从8000万港元降至7000万港元，结果依然找不到买家。最终，这套房产沦为了“银主盘”，意味着原业主很可能因断供而被银行收回债权，房子被银行拿去拍卖。银行对这套房子的估值还在8600万港元左右，但市场现实的残酷在于，外界估算其拍卖开价可能仅在5600万港元左右。这套房子的遭遇，让许多人心里打了个寒颤，这不仅仅是简单的降价，更是信用和资产预期的双重崩塌。
一个无法被潜在买家忽视的残酷对比是，就在同一个小区，一套与周润发持有的面积大小相同的洋房，在2022年卖出时的交易价格仅为8824万港元。这套1.95亿港元的豪宅面前，立着一堵看不见却无比坚实的参照墙。账面上看，即便以1.95亿港元成交，周润发仍能赚取6700万港元，升值超过52%。但这笔账，买家心里算得更清楚。花近两亿买一栋十四年没住过人的“新房”，还是考虑隔壁可能只需半价就能拿下的类似选择？这种算盘，谁都会打。情感溢价在绝对价差面前，显得苍白无力。
周润发自己或许也并非急于套现。他身家丰厚，名下持有的物业至少有七八处之多，包括他与妻子陈荟莲自住的九龙塘金巴伦道独立屋，该物业在1990年以1470万港元购入，如今市值已过亿。他还有其他物业分布在山顶、太子、西贡等地，市场估算其持有物业总市值近10亿港元。“我不缺钱，可以等。”这或许是发哥的底气。但市场的计时器，滴答声从未如此清晰刺耳。
问题核心，或许不在于房子本身不好，也不是周润发个人魅力不足。而是那个曾经无限接盘山顶豪宅的“神秘买家群体”，他们的面孔和偏好正在改变。过去二十年，香港山顶豪宅是一个闭环的金融图腾，象征着地位，也是一种顶级的安全资产和资金避风港。但现在，全球利率图谱完全变了，资金成本高昂，套利空间被急剧压缩。国际游资有了更多选择，未必再死死锁定香港豪宅。本地顶尖购买力，也在重新审视资产的流动性，他们或许会问，花两亿买下的，除了钢筋水泥，还有什么？
更关键的一点在于交易体验本身。周润发对看房者设置了一道无形的“门槛”。据悉，并非有人提出看楼他就会答应，他对买家的筛选相当严格。这固然保护了隐私，却在无形中过滤掉了大量潜在买家，甚至可能包括那些虽有些犹豫但具备实力的客户。在卖方市场，这是矜持；在买方市场，这可能被视作一种傲慢的负担。买家可能会想：“我花两亿，还要经过‘面试’？”交易的快感，从那一刻就开始打折。
这套豪宅从买入、装修到空置、放售，十四年间没有产生租金收入，也没有发挥自住效用。它就像一笔沉没的、在不断折旧的巨额现金。这十四年的机会成本是多少？如果当初这1.28亿港元本金用于最保守的理财，利滚利下来，也可能是一个可观的数字。这正是许多豪宅持有者面临的“甜蜜枷锁”。他们持有，因为相信“总会涨”；他们不租，因为“不屑那点租金”；他们等待一个神话般的价格，完成终极套现。这个逻辑链条，在过去几十年似乎屡试不爽。但今天，链条的关键一环，那个愿意并且能够支付神话溢价的接盘侠，似乎不见了。
时代在剧烈流动。资金正流向新能源、人工智能等更灵活、更具增长潜力的领域。而山顶这些华丽却静止的庞然大物，像搁浅的巨鲸。邻居房子沦为银主盘，是一个刺耳的预警信号。它说明，即便在这个财富阶层，现金流也可能断裂。
当全球豪宅市场看似回暖，例如莱坊报告显示2025年香港1000万美元以上的超豪宅成交了232宗，并有上升趋势，美联物业数据也指出2025年香港逾亿元的一手超级豪宅成交101宗，创四年新高时，阳光花园的个案却揭示了一个专属概念：“豪宅流动性陷阱”。当顶级资产因价格过高、条件苛刻、市场转向，导致其交易流动性接近枯竭，持有者因沉没成本和高预期不愿大幅降价，潜在买家因性价比不足和选择众多而持续观望，资产便陷入有价无市、难以变现的僵局。
阳光花园的故事，远未到终章。周润发的牌，或许还会在手里握很久。但这场僵局，已经像一面镜子，照出了某些曾被认为坚不可摧的资产的柔软腹部，也照见了资本流向与时代口味的转向。当邻居的房子从荣耀的象征变为债务的负担，当发哥的闲庭信步遇上市场的寸步不让，我们看到的，不止是一两栋房子的交易困局。这面镜子映出的景象，是否意味着某种关于顶级资产只涨不跌的信仰，正悄然生出裂痕？而下一个需要被重新审视的“神话”，又会是什么？