章泽天前段时间开了个播客，第一位嘉宾请的是刘嘉玲。两人在刘嘉玲位于香港半山的豪宅里聊天，从儿时的家乡记忆聊到香港影坛的往事，氛围轻松又惬意。

这期播客上线后，

网友们最好奇的不是聊了什么，而是刘嘉玲这套豪宅到底什么样。

这套房子2009年花了1.27亿港币买下，位置在香港半山区，现在市值估计已经涨到2.6亿左右。

客厅以红绿为主调，鎏金线条、流苏沙发、猩红地毯，

极繁主义风格的装修堪称奢华。

从豪宅的装修到窗外的景观，都成了网友们热议的焦点。

但比豪宅本身更值得关注的，是谁在买这些香港顶级物业。

2024年香港5000万港币以上的豪宅成交中，内地买家占比超过40%。

也就是说，十套顶级豪宅，四套买家来自内地。

刘嘉玲这套1.27亿的半山豪宅，只是这股“北水南下”潮流中的一个缩影。豪宅背后，藏着一个更值得关注的信号：

香港楼市正在全面回暖，而且可能是近几年最好的入场窗口。

豪宅市场火热，最近一个月香港中小户型也十分抢手。

启德新盘开售，300套小户型房源，吸引了3万人抢购，中签率不足1%。2025年全年，400万港币以下的中小户型成交1945宗，同比增长超70%，创十年新高。

从豪宅到中小户型，内地买家都在扫货。

中小户型为什么突然火了？先看一个反常识的数字。

青衣青怡花园一套33平米的两居室，月租金15000港元，但如果选择七成按揭、30年贷款期限，月供只需要13000港元。也就是说，

每个月租金收入比月供还多2000港元。

这种供低过租的现象，在香港中小户型市场非常普遍。

根据差饷物业估价署的数据，2025年11月，40平米以下的A类单位租金回报率达到3.6%，而同期按揭利率上限只有3.5%。租金回报率高于按揭成本，这意味着买房不仅不是负担，每个月还能有正向现金流。

更何况香港现在处于降息周期

，美联储今年预计还有两到三次降息，按揭成本还会继续下降。

政策上也在给中小户型买家开绿灯。

2025年2月，香港特区政府把征收100港元印花税的物业价值上限从300万港元提升到400万港元。什么概念？

以一套390万港元的房子为例，

新政之前要缴纳1.5%的印花税，也就是58500港元，现在只要100港元。

这对于首次置业的买家来说，门槛一下子降低了很多。

市场整体也在向好。2025年全年，香港住宅楼价累计上升4.7%，成交量80702宗，创四年新高。摩根士丹利最近把香港房地产评级上调到“吸引”级别，预计2026年房价有望上涨10%，租金也会上涨5%。

几家大型地产机构的判断也基本一致：

最坏的时候已经过去了，市场正在逐步向好。

对于大部分内地中产家庭来说，香港中小户型的吸引力，不只是投资回报率。持有香港房产满7年，可以申请香港永久居留权。

有了香港身份，孩子可以走DSE赛道升学。

2024年DSE考生只有5万多人，但可以报考内地129所高校，

清北复交的录取名额就有几百个，录取率是内地高考的十几倍。

这对于很多家庭来说，是一个更值得的选择。

2026年，钱该往哪放？香港楼市给了一个确定性的答案。